Сособственник живет во всей квартире: можно ли взыскать с него деньги за пользование вашей долей
Вам принадлежит 1/2 квартиры. Второй собственник живет в ней один или со своей семьей, занимает все комнаты, а вы квартирой фактически не пользуетесь.
Возникает вполне логичный вопрос:
если половина квартиры принадлежит мне, почему другой собственник пользуется ею бесплатно? Можно ли потребовать с него компенсацию или половину рыночной аренды?
Иногда — можно. Но распространенная формула «у меня есть доля, я там не живу, значит мне обязаны платить» юридически неверна.
Разберемся, когда у собственника действительно могут возникнуть основания требовать компенсацию и что делать, если такая ситуация продолжается годами.
Доля в квартире — не конкретные квадратные метры
Начнем с важного момента.
Если человеку принадлежит 1/2 квартиры площадью 60 кв. м, это не означает, что ему принадлежат конкретные 30 кв. м.
Он владеет 1/2 долей в праве собственности на всю квартиру.
Поэтому нельзя автоматически сказать:
«Ты пользуешься моими 30 метрами, значит должен платить мне аренду».
Необходимо учитывать, как фактически используется квартира и почему второй собственник ей не пользуется.
Если вы сами решили не жить в квартире
Представим простую ситуацию.
Брат и сестра получили квартиру в наследство по 1/2.
Сестра живет в квартире. Брат имеет ключи, может приходить и пользоваться жильем, но живет в собственной квартире и пользоваться наследственной не хочет.
Может ли он спустя несколько лет потребовать с сестры половину рыночной стоимости аренды только потому, что сам там не проживал?
Само по себе непроживание одного из собственников такого права автоматически не создает.
Сестра также является собственником и вправе пользоваться общим имуществом.
Принципиальное значение имеет другое: лишен ли второй собственник возможности пользоваться квартирой и существует ли между сторонами соглашение либо иные обстоятельства, из которых следует обязанность компенсировать такое пользование.
А если вас не пускают в квартиру
Теперь изменим ситуацию.
Второй собственник:
поменял замки;
ключи не дает;
препятствует входу;
занимает всю квартиру;
прямо заявляет, что пользоваться жильем вам не позволит.
Здесь ситуация уже иная.
Собственник доли вправе требовать устранения препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом.
В зависимости от конкретных обстоятельств могут возникать и требования, связанные с компенсацией за невозможность пользоваться соответствующей частью общего имущества.
Но и здесь нельзя исходить из принципа:
«моя доля 1/2 — значит мне автоматически положена половина арендной платы за квартиру».
Размер и само наличие компенсации зависят от обстоятельств конкретного спора.
Что говорит закон
Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, регулируется статьей 247 ГК РФ.
По общему правилу участники долевой собственности пользуются общим имуществом по соглашению между собой.
Если договориться не получается, порядок пользования может определяться судом.
При этом участник долевой собственности вправе претендовать на предоставление ему в пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
А если предоставить такую часть невозможно, закон предусматривает возможность требовать от других собственников, пользующихся имуществом, соответствующей компенсации.
Но между этой нормой и простым утверждением «я не живу — значит мне должны платить» есть существенная разница.
Когда вопрос о компенсации действительно имеет смысл
Для оценки перспектив необходимо установить фактические обстоятельства.
можно ли предоставить ему помещение, соответствующее доле;
существуют ли письменные требования и переписка между собственниками.
Поэтому два внешне одинаковых случая с долями по 1/2 могут иметь совершенно разные перспективы.
Нужно ли сначала потребовать предоставить возможность пользоваться квартирой
Для будущего спора крайне важно фиксировать свою позицию.
Если собственник десять лет жил в другом городе, никогда не просил предоставить ему доступ и никак не проявлял интереса к пользованию квартирой, а затем решил взыскать деньги за все прошедшие годы, ситуация для него значительно сложнее.
Совсем иначе выглядит случай, когда имеются подтверждения:
требований предоставить ключи;
переписки с другим собственником;
попыток договориться о порядке пользования;
отказов в доступе;
судебных решений об устранении препятствий.
Именно поэтому при конфликте желательно не ограничиваться устными разговорами.
Можно ли потребовать «арендную плату» с другого собственника
Здесь важно правильно использовать термины.
Другой собственник не является вашим обычным арендатором. Он сам имеет право пользоваться квартирой.
Поэтому спор обычно не сводится к обычному взысканию арендной платы.
Речь может идти именно о компенсации, предусмотренной правилами о долевой собственности, либо о других требованиях в зависимости от обстоятельств дела.
Это принципиально важно, потому что неверно сформулированные ожидания часто приводят собственника к ошибочной стратегии.
Как определяется размер компенсации
Универсальной формулы нет.
Нельзя просто взять стоимость аренды всей квартиры и умножить ее на размер доли.
Суду необходимо оценивать конкретные обстоятельства пользования имуществом.
В споре могут использоваться сведения о рыночной стоимости пользования соответствующей частью жилья, оценка или экспертное заключение.
Поэтому обещания вроде:
«У вас 1/2 квартиры — взыщем половину аренды за три года»
следует воспринимать крайне осторожно.
Результат зависит от доказательств и обстоятельств конкретного дела.
А коммунальные платежи все равно приходится платить?
Это отдельная проблема, которая особенно раздражает владельцев долей.
Человек квартирой не пользуется, но продолжает оставаться собственником.
Сам факт непроживания не освобождает собственника от всех расходов, связанных с принадлежащим ему имуществом.
При этом структура платежей различается: часть начислений связана с содержанием собственности, часть — с фактическим потреблением коммунальных ресурсов.
Поэтому вопрос задолженности и распределения расходов нужно рассматривать отдельно от вопроса компенсации за пользование.
Можно ли определить порядок пользования квартирой
Иногда это действительно решает проблему.
Например, имеется трехкомнатная квартира и два собственника. Планировка и соотношение долей позволяют договориться, кто какой комнатой пользуется.
Если договориться добровольно невозможно, вопрос может быть передан в суд.
Но определить порядок пользования можно далеко не всегда так, как хотелось бы собственнику.
Особенно сложно, если:
квартира однокомнатная;
доля небольшая;
площадь комнат существенно не соответствует долям;
совместное проживание фактически невозможно.
И даже решение суда не всегда устраняет сам конфликт.
Можно ли потребовать продать квартиру
Нет, одно лишь обстоятельство, что второй собственник пользуется всей квартирой, обычно не позволяет заставить его продать свою долю или согласиться на продажу всего объекта.
Это одна из причин, почему подобные конфликты могут продолжаться много лет.
Один человек живет в квартире и не заинтересован что-либо менять.
Второй формально имеет недвижимость, но:
не пользуется ею;
не получает доход;
несет расходы;
не может заставить второго собственника продать всю квартиру.
С экономической точки зрения возникает тупик.
Сначала стоит попробовать договориться
До суда полезно рассмотреть три основных сценария.
Первый — продать квартиру целиком.
Как правило, это наиболее выгодный вариант. На рынке продается полноценная квартира, а собственники распределяют полученные деньги.
Второй — предложить одному собственнику выкупить долю другого.
Если один человек уже фактически пользуется всей квартирой, для него это может быть логичным решением: после выкупа он становится единственным собственником.
Третий — продать свою долю третьему лицу.
Этот вариант обычно рассматривается, когда первые два не работают.
Почему переговоры часто заходят в тупик
Проблема обычно в цене.
Предположим:
квартира стоит 10 млн рублей;
каждому принадлежит по 1/2.
Собственник, который не живет в квартире, говорит:
«Отдай мне 5 млн — и моя доля твоя».
Второй отвечает:
«Твоя доля отдельно столько не стоит».
И действительно, обе стороны смотрят на разные экономические величины.
Если квартира продается целиком, половина от ее продажи может быть близка к 5 млн рублей.
Но отдельная 1/2 доля на открытом рынке обычно стоит дешевле своей математической части от стоимости квартиры.
При этом проживающему собственнику покупка этой доли может быть значительно ценнее, чем постороннему покупателю: он получает не просто долю, а 100% квартиры.
Именно здесь часто находится пространство для разумного компромисса.
Когда имеет смысл продать долю
Если договориться не удается, а собственник годами не может пользоваться своим имуществом, имеет смысл посчитать экономику дальнейшего владения.
Нужно сравнить:
возможную компенсацию;
сроки и расходы судебного процесса;
вероятность реально начать пользоваться квартирой;
стоимость доли при продаже;
перспективу договориться о продаже всей квартиры.
Иногда суд действительно является разумным решением.
Иногда гораздо эффективнее выйти из конфликтной собственности и получить деньги сейчас.
Как «Сделки.ру» работает с такими ситуациями
Агентство недвижимости Сделки.ру уже много лет успешно занимается выкупом долей квартир, в том числе когда один собственник фактически пользуется всей квартирой, а второй не имеет доступа или не может договориться с ним.
Мы готовы изучить документы и обстоятельства, проконсультировать собственника, сориентировать по реальной цене доли и предложить возможные варианты решения.
При этом мы не считаем, что любую долю обязательно нужно продавать.
Если есть реальная возможность договориться с другим собственником о продаже всей квартиры или получить от него разумную цену за долю, для клиента это может оказаться выгоднее выкупа.
Продажа доли специализированному покупателю — один из вариантов выхода из ситуации, а не универсальный ответ на любой конфликт.
Что делать, если другой собственник занимает всю квартиру
Практически последовательность действий может выглядеть так:
Проверить документы и размер долей.
Зафиксировать, кто фактически пользуется квартирой.
Если вам препятствуют — зафиксировать попытки получить доступ и договориться.
Оценить возможность определения порядка пользования.
Обсудить с другим собственником продажу квартиры целиком.
Предложить ему выкупить вашу долю.
Оценить перспективы требования компенсации.
Сравнить судебный сценарий со стоимостью и сроками продажи доли.
Главное — заранее определить, какого результата вы хотите добиться.
Если цель — жить в квартире, имеет смысл защищать право пользования.
Если цель — получать деньги от имущества, нужно оценивать возможность компенсации и другие экономические сценарии.
Если же цель — окончательно выйти из многолетнего конфликта, имеет смысл рассматривать продажу.
Главное
То, что другой собственник один пользуется всей квартирой, еще не означает, что он автоматически должен выплачивать вам половину рыночной аренды.
Но если собственник лишен возможности пользоваться частью общего имущества, соответствующей его доле, вопрос о компенсации действительно может возникнуть.
Поэтому прежде чем требовать деньги или обращаться в суд, необходимо разобраться, почему квартирой пользуется только один собственник, можно ли изменить порядок пользования и какие доказательства существуют.
И только после этого сравнивать варианты.
Иногда правильное решение — добиться доступа. Иногда — договориться о компенсации. Иногда — продать квартиру целиком.
А иногда наиболее рациональным способом поставить точку в многолетнем конфликте становится продажа своей доли.