Как продать долю в квартире другому собственнику: порядок действий и как договориться о цене
Если квартира принадлежит нескольким людям, продажа доли другому собственнику часто оказывается самым простым и выгодным способом выйти из долевой собственности.
Не нужно искать постороннего покупателя. А покупатель после сделки увеличивает свою долю или вообще становится единственным собственником квартиры.
Но именно на вопросе цены такие переговоры чаще всего заходят в тупик.
Продавец рассуждает:
«Квартира стоит 12 млн рублей. У меня 1/2. Значит, моя доля стоит 6 млн».
Другой собственник отвечает:
«Отдельно твою половину за 6 млн никто не купит».
Интересно, что в определенной степени правы могут быть оба.
Разберемся, как продать долю в квартире другому собственнику, как определить разумную цену и что делать, если договориться не получается.
Можно ли продать долю второму собственнику
Да.
Собственник доли вправе распоряжаться ею: продать, подарить, завещать или совершить другую предусмотренную законом сделку.
Например, квартира принадлежит брату и сестре по 1/2.
Брат может продать свою половину сестре. После регистрации перехода права сестра станет единственным собственником квартиры.
А если в квартире три владельца, один из них может продать свою долю одному из двух остальных.
Нужно ли согласие остальных собственников
Если долю приобретает один из существующих сособственников, ситуация отличается от обычной продажи постороннему человеку.
Преимущественное право покупки, предусмотренное статьей 250 ГК РФ, действует при продаже доли постороннему лицу.
Поэтому сам механизм такой сделки нельзя сводить к правилу «сначала обязательно предложить долю всем, а только потом можно продать одному из собственников».
Однако конкретную сделку все равно необходимо правильно оформить, а при наличии нескольких собственников и сложной структуры прав лучше заранее согласовать порядок действий с нотариусом.
Нужен ли нотариус
При продаже отдельной доли в праве общей собственности договор подлежит нотариальному удостоверению.
Есть предусмотренные законом исключения, например когда все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке (то есть квартиру целиком).
Но обычная ситуация:
«У нас по 1/2, я продаю свою половину второму собственнику»
— предполагает нотариальное оформление.
Нотариус проверяет права продавца, наличие ограничений и обременений и другие обстоятельства, имеющие значение для сделки.
Почему продать долю сособственнику часто выгоднее, чем постороннему
Представим квартиру стоимостью 12 млн рублей.
Два собственника имеют по 1/2.
Для продавца естественно считать свою долю равной 6 млн рублей.
Но посторонний покупатель оценивает объект иначе.
За 6 млн рублей он получает не половину отдельной квартиры, которой сможет свободно распоряжаться.
Он приобретает 1/2 в праве собственности и становится сособственником вместе с незнакомым человеком.
Ему придется учитывать:
кто проживает в квартире;
как пользоваться комнатами;
можно ли вселиться;
сложились ли нормальные отношения между собственниками;
есть ли споры;
можно ли в дальнейшем договориться о продаже квартиры целиком.
Поэтому отдельная 1/2 доля на открытом рынке обычно стоит дешевле математической половины стоимости всей квартиры.
Но для второго собственника эта же доля имеет совершенно другую экономическую ценность.
Почему доля для сособственника может стоить дороже
Вернемся к примеру.
Квартира стоит 12 млн рублей.
Петру принадлежит 1/2. Анне — 1/2.
Петр хочет выйти из собственности.
Для постороннего покупателя его доля — сложный актив. После покупки придется делить квартиру с Анной.
Для самой Анны покупка этой доли дает совершенно другой результат.
После сделки у нее будет:
1/2 + 1/2 = вся квартира.
Она становится единственным собственником объекта стоимостью 12 млн рублей.
Ей больше не нужно:
согласовывать пользование квартирой;
договариваться о ее продаже;
учитывать второго собственника;
делить выручку при последующей продаже.
Поэтому экономически одна и та же доля имеет разную ценность для постороннего инвестора и для человека, который после ее покупки консолидирует всю квартиру.
Сколько тогда просить за долю
Универсальной формулы нет.
Но полезно определить три цифры.
1. Стоимость всей квартиры
Сначала нужно понять, сколько объект реально стоит на рынке.
Не цену объявления соседней квартиры, а вероятную рыночную стоимость всего объекта с учетом его состояния, расположения и текущего спроса.
Предположим:
12 млн рублей.
2. Математическая стоимость доли
Если доля составляет 1/2:
12 млн × 1/2 = 6 млн рублей.
Это не обязательно рыночная стоимость отдельной доли.
Но это важный ориентир: столько примерно приходится на собственника, если квартира будет продана целиком по указанной цене и выручка распределяется пропорционально долям без учета расходов и иных договоренностей.
3. Рыночная стоимость доли при отдельной продаже
Теперь нужно определить, сколько за эту 1/2 реально заплатит сторонний покупатель.
Эта сумма может быть существенно ниже 6 млн рублей.
Именно между этими величинами часто находится пространство для переговоров с другим собственником.
Пример переговоров на цифрах
Допустим:
вся квартира реально стоит 12 млн рублей;
математическая стоимость 1/2 — 6 млн;
посторонний покупатель готов приобрести отдельную долю условно за 4 млн.
Продавцу невыгодно отдавать второму собственнику долю за 4 млн, если тот после покупки получит всю квартиру.
Но и требование ровно 6 млн может не заинтересовать покупателя: он может считать, что делает продавцу одолжение, избавляя его от необходимости продавать сложный актив на открытом рынке.
Поэтому стороны могут обсуждать, например, промежуточную цену.
Для продавца она выше стоимости отдельной доли.
Для покупателя — ниже той суммы, которая соответствует половине стоимости всей квартиры.
В результате оба могут выиграть по сравнению с альтернативными сценариями.
Конкретные цифры, конечно, зависят от объекта.
Почему не стоит сразу начинать с ультиматума
Конфликты между собственниками часто мешают рациональным переговорам.
Один говорит:
«Меньше 6 млн не отдам».
Второй:
«Больше 3 млн не дам».
После этого стороны перестают разговаривать.
Но полезнее показать друг другу альтернативы.
Если продавец отказывается от предложения, сколько он реально получит при продаже доли третьему лицу?
Если покупатель отказывается выкупать долю, что произойдет после ее продажи постороннему человеку?
И сколько будет стоить вся квартира, если стороны все-таки договорятся продать ее вместе?
Когда появляются реальные цифры, переговоры становятся значительно предметнее.
Может быть выгоднее продать всю квартиру
До продажи доли другому собственнику обязательно стоит рассчитать еще один сценарий.
Продажа всей квартиры.
Допустим, собственникам принадлежит по 1/2.
Один хочет деньги.
Второму квартира в действительности тоже не особенно нужна, но он не хочет «уступать» в конфликте.
Если квартиру продать целиком за рыночную цену, оба собственника обычно получают больше, чем при двух отдельных продажах долей.
Причина очевидна: целая квартира — ликвидный объект для обычного покупателя.
Доля — специализированный и значительно более сложный актив.
Поэтому первый вопрос на переговорах должен быть не:
«За сколько ты купишь мою половину?»
а:
«Может быть, нам выгоднее вместе продать всю квартиру?»
А если второй собственник живет в квартире и продавать ее не хочет
Вот здесь выкуп доли становится особенно логичным предметом переговоров.
Например, один собственник много лет живет в квартире и воспринимает ее как свое постоянное жилье.
Второй живет отдельно и хочет получить деньги.
Первому продажа всей квартиры неудобна.
Второму дальнейшее владение долей не нужно.
Выкуп доли может решить задачи обоих:
один получает деньги;
второй сохраняет квартиру;
долевая собственность прекращается.
Главный вопрос снова заключается в разумной цене.
Что если у второго собственника нет всей суммы
Это тоже частая ситуация.
Сособственник готов выкупить долю, но не может заплатить всю цену сразу.
Теоретически стороны могут рассматривать различные варианты расчетов, включая рассрочку.
Но здесь продавцу необходимо оценивать риски.
Если право собственности переходит покупателю до полной оплаты, нужно заранее предусмотреть защиту оставшейся части расчетов.
Поэтому нестандартную схему оплаты лучше оформлять с профессиональным юридическим сопровождением, а не ограничиваться устной договоренностью между родственниками.
Фраза:
«Мы же свои, потом отдам»
— плохой способ структурировать сделку с недвижимостью.
Что если второй собственник обещает купить, но годами не покупает
Это отдельная проблема.
Продавец говорит:
«Я выставлю долю».
Второй собственник отвечает:
«Не продавай посторонним, я сам ее куплю».
Проходит полгода.
Потом год.
Денег нет, конкретной даты сделки тоже нет.
В результате продавец фактически лишает себя возможности распоряжаться имуществом, хотя никакой сделки между сторонами не заключено.
Если есть реальное намерение выкупить долю, разумно зафиксировать:
цену;
сроки;
порядок расчетов;
дату сделки.
Если договориться об этих условиях невозможно, продавцу нужно решать, готов ли он ждать дальше.
А если второй собственник предлагает слишком мало
Тогда нужно сравнить его предложение с реальным рынком долей.
Не с математической частью стоимости квартиры, а именно с суммой, которую можно получить за отдельную долю.
Например:
половина стоимости квартиры — 6 млн;
реальная цена отдельной доли — около 4 млн;
сособственник предлагает 2,5 млн.
Тогда предложение действительно может быть экономически неинтересным.
Но если сособственник предлагает 4,5–5 млн, а на открытом рынке долю реально можно продать только за 4 млн, ситуация уже выглядит иначе.
Поэтому решение стоит принимать на цифрах.
Можно ли продать долю постороннему, если договориться не получилось
Да.
Собственник не обязан бесконечно ждать, пока второй владелец согласится на его цену.
Если принято решение продавать долю третьему лицу, необходимо соблюдать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности.
То есть им нужно предложить долю по цене и на условиях, на которых она будет продаваться постороннему покупателю.
Если преимущественным правом в установленном порядке не воспользуются, долю можно продавать третьему лицу.
Что влияет на цену отдельной доли
При профессиональной оценке имеет значение не только ее размер.
Учитываются:
рыночная стоимость всей квартиры;
количество комнат;
жилая площадь;
соотношение доли с жилой площадью;
возможность фактического пользования;
сложившийся или установленный порядок пользования;
кто проживает в квартире;
наличие доступа;
отношения между собственниками;
зарегистрированные лица;
несовершеннолетние собственники;
долги;
ипотека;
аресты и запреты;
перспективы продажи квартиры целиком.
Как «Сделки.ру» может помочь с оценкой и переговорами
Агентство недвижимости Сделки.ру уже много лет успешно занимается выкупом долей квартир.
При этом выкуп доли нашей компанией — не единственный возможный сценарий.
Мы можем изучить ситуацию, сориентировать собственника по реальной стоимости доли и помочь понять экономику разных вариантов:
продажа всей квартиры;
выкуп другим собственником;
продажа доли на рынке;
выкуп доли специализированным покупателем.
Иногда после оценки становится очевидно, что лучшее решение — договориться с сособственником.
В другой ситуации разница между его предложением и реальной стоимостью слишком велика, и имеет смысл рассматривать стороннего покупателя.
Наша задача — помочь собственнику увидеть реальные цифры и варианты решения.
Как правильно начать переговоры
Вместо эмоционального:
«Отдай мне мои 6 миллионов»
лучше подготовить конкретное предложение.
Например:
Рыночная стоимость всей квартиры — около 12 млн рублей. При совместной продаже на мою 1/2 приходится около 6 млн рублей. Отдельная продажа доли даст меньше. Я готов обсудить выкуп моей доли тобой по цене, которая будет выгоднее для меня, чем продажа постороннему покупателю, и одновременно выгоднее для тебя, чем другие варианты решения вопроса.
Такой подход переводит разговор из семейного конфликта в обычные экономические переговоры.
Главное
Если вы хотите продать долю в квартире, сначала стоит поговорить с другим собственником.
Для него ваша доля часто стоит больше, чем для постороннего покупателя, потому что ее приобретение увеличивает его контроль над объектом, а иногда делает его единственным собственником квартиры.
Но цену нельзя определять только формулой:
стоимость квартиры × размер доли.
Для разумных переговоров нужно знать три цифры:
стоимость всей квартиры → математическую стоимость вашей доли → реальную стоимость доли при отдельной продаже.
После этого становится понятно, есть ли пространство для сделки между собственниками.
Если договориться удается — это часто самый простой и экономически разумный способ прекратить долевую собственность.
Если нет — собственник вправе рассматривать другие законные варианты продажи своей доли.