Статьи

Налог при продаже доли: сколько платить, как уменьшить, и почему важна кадастровая стоимость

Продажа доли в квартире — дело хлопотное не только с точки зрения документов и соседей. Ещё одна головная боль — налоги. И часто владельцы долей не догадываются: налоговая может посчитать ваш доход не по цене сделки, а по кадастровой стоимости. Особенно если вы продали долю дёшево.

В этой статье разберём:

✅ Сколько платить налог при продаже доли,

✅ Когда налог можно уменьшить или вообще не платить,

✅ Как влияет кадастровая стоимость,

✅ Какие документы понадобятся для налоговой.

💰 Сколько налог платить при продаже доли?

Продажа доли облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Ставка:

  • 13% — для резидентов РФ (и 15% — с суммы дохода свыше 2,4 млн ₽),
  • 30% — для нерезидентов.

Налоговая база — разница между:

  • ценой, за которую вы продали долю,
  • и затратами на её покупку (или налоговыми вычетами).

Пример:

Вы владели 1/3 квартиры, купили за 1 500 000 ₽, продали за 2 100 000 ₽.

Доход = 2 100 000 ₽ – 1 500 000 ₽ = 600 000 ₽.

Налог = 600 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽.

Но это — идеальная ситуация, если цена сделки выше кадастровой стоимости.

⚖️ Когда налог считают по кадастровой стоимости?

С 2016 года действует правило: если цена продажи ниже определенного порога от кадастровой стоимости, налог считается не с вашей цены продажи, а с кадастровой.

Этот порог:

  • 70% кадастровой стоимости — в большинстве регионов РФ,
  • 100% кадастровой стоимости — в Санкт-Петербурге.

📌 Пример для Санкт-Петербурга:

  • Кадастровая стоимость квартиры = 6 000 000 ₽.
  • Ваша доля — 1/3 → кадастровая стоимость вашей доли = 2 000 000 ₽.
  • Вы продали её за 1 200 000 ₽.

Так как 1 200 000 ₽ < 2 000 000 ₽ → налоговая база будет считаться от 2 000 000 ₽, а не от 1 200 000 ₽.

Налог = (2 000 000 ₽ – расходы) × 13%.

✅ Когда налог можно не платить?

Есть два случая, когда налог платить не нужно вовсе:

1. Если вы владеете долей достаточно долго

Срок владения зависит от даты покупки и способа получения доли:

Для долей, приобретённых после 1 января 2016 года:

  • 5 лет — стандартный минимальный срок владения,
  • 3 года, если недвижимость получена:
  • по наследству,
  • по приватизации,
  • по дарению от близких родственников,
  • по договору пожизненного содержания с иждивением (рента)
  • или если это единственное жилое помещение (доля в жилом помещении) в собственности.

Если вы владеете долей дольше этих сроков — налог платить не нужно независимо от цены продажи доли.

2. Если сумма сделки меньше 1 млн ₽

Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом — 1 000 000 ₽ в год на продажу недвижимости.

Пример:

Вы продали долю за 800 000 ₽.

Налог = 0 ₽ (при отсутствии других продаж недвижимости в этом году).

Естественно, при этом не забываем сопоставлять цену продажи с кадастровой стоимостью.

📉 Как уменьшить налог при продаже доли?

Если платить налог всё-таки придётся, его можно сократить:

Способ 1. Применить вычет в 1 млн ₽

Сумма вычета — 1 000 000 ₽.

Пример:

Продали долю за 1 600 000 ₽.

Вычет = 1 000 000 ₽.

Налог считается с 600 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽.

Способ 2. Учесть расходы на покупку

Если вы ранее покупали долю — налоговая позволяет уменьшить доход на сумму расходов, которые вы подтвердите документами.

Пример:

Купили долю за 1 400 000 ₽, продали за 1 900 000 ₽.

Доход = 1 900 000 ₽ – 1 400 000 ₽ = 500 000 ₽.

Налог = 500 000 ₽ × 13% = 65 000 ₽.

Важно: Вы должны выбрать либо вычет в 1 млн ₽, либо вычет расходов. Два одновременно применять нельзя.

📝 Какие документы нужны налоговой?

Чтобы уменьшить или обнулить налог, соберите:

✅ Договор купли-продажи (и покупки, если она была ранее),

✅ Платёжные документы (чеки, выписки, расписки),

✅ Выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью,

✅ Декларацию 3-НДФЛ.

⚠️ Частые ошибки

❌ Игнорируют кадастровую стоимость.

❌ Думают, что доля — это «маленькая часть», а значит налоги не страшны.

❌ Не уведомляют налоговую — если срок владения меньше 3 или 5 лет (в зависимости от основания возникновения права собственности) вы обязаны уведомить налоговую и подать Декларацию 3-НДФЛ, даже если налога не возникает.

❌ Не учитывают расходы при расчёте налога.

❌ Не соблюдают срок владения — и платят налог, хотя могли бы быть освобождены, если бы сделка по продаже была проведена немного позже (по достижении безналогового срока владения).

💡 Итог: налог можно сократить — но кадастровая стоимость всё решает

Продажа доли — это не просто сделка у нотариуса. Это налоговая история, в которой нюансов больше, чем кажется.

Чтобы избежать лишних затрат:

✅ Проверьте срок владения долей.

✅ Проверьте кадастровую стоимость.

✅ Подготовьте документы, чтобы обосновать расходы или вычет.

✅ Подавайте декларацию во время — штрафы никто не отменял.

Мы в Сделки.ру помогаем клиентам не только продать долю, но и рассчитать все налоговые последствия сделки. Если вы сомневаетесь, сколько придётся платить — напишите нам. Посчитаем налог и подскажем, как сократить его законно.