Продажа доли в квартире — дело хлопотное не только с точки зрения документов и соседей. Ещё одна головная боль — налоги. И часто владельцы долей не догадываются: налоговая может посчитать ваш доход не по цене сделки, а по кадастровой стоимости. Особенно если вы продали долю дёшево.
В этой статье разберём:
✅ Сколько платить налог при продаже доли,
✅ Когда налог можно уменьшить или вообще не платить,
✅ Как влияет кадастровая стоимость,
✅ Какие документы понадобятся для налоговой.
💰 Сколько налог платить при продаже доли?
Продажа доли облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Ставка:
Налоговая база — разница между:
Пример:
Вы владели 1/3 квартиры, купили за 1 500 000 ₽, продали за 2 100 000 ₽.
Доход = 2 100 000 ₽ – 1 500 000 ₽ = 600 000 ₽.
Налог = 600 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽.
Но это — идеальная ситуация, если цена сделки выше кадастровой стоимости.
⚖️ Когда налог считают по кадастровой стоимости?
С 2016 года действует правило: если цена продажи ниже определенного порога от кадастровой стоимости, налог считается не с вашей цены продажи, а с кадастровой.
Этот порог:
📌 Пример для Санкт-Петербурга:
Так как 1 200 000 ₽ < 2 000 000 ₽ → налоговая база будет считаться от 2 000 000 ₽, а не от 1 200 000 ₽.
Налог = (2 000 000 ₽ – расходы) × 13%.
✅ Когда налог можно не платить?
Есть два случая, когда налог платить не нужно вовсе:
1. Если вы владеете долей достаточно долго
Срок владения зависит от даты покупки и способа получения доли:
Для долей, приобретённых после 1 января 2016 года:
Если вы владеете долей дольше этих сроков — налог платить не нужно независимо от цены продажи доли.
2. Если сумма сделки меньше 1 млн ₽
Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом — 1 000 000 ₽ в год на продажу недвижимости.
Пример:
Вы продали долю за 800 000 ₽.
Налог = 0 ₽ (при отсутствии других продаж недвижимости в этом году).
Естественно, при этом не забываем сопоставлять цену продажи с кадастровой стоимостью.
📉 Как уменьшить налог при продаже доли?
Если платить налог всё-таки придётся, его можно сократить:
Способ 1. Применить вычет в 1 млн ₽
Сумма вычета — 1 000 000 ₽.
Пример:
Продали долю за 1 600 000 ₽.
Вычет = 1 000 000 ₽.
Налог считается с 600 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽.
Способ 2. Учесть расходы на покупку
Если вы ранее покупали долю — налоговая позволяет уменьшить доход на сумму расходов, которые вы подтвердите документами.
Пример:
Купили долю за 1 400 000 ₽, продали за 1 900 000 ₽.
Доход = 1 900 000 ₽ – 1 400 000 ₽ = 500 000 ₽.
Налог = 500 000 ₽ × 13% = 65 000 ₽.
Важно: Вы должны выбрать либо вычет в 1 млн ₽, либо вычет расходов. Два одновременно применять нельзя.
📝 Какие документы нужны налоговой?
Чтобы уменьшить или обнулить налог, соберите:
✅ Договор купли-продажи (и покупки, если она была ранее),
✅ Платёжные документы (чеки, выписки, расписки),
✅ Выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью,
✅ Декларацию 3-НДФЛ.
⚠️ Частые ошибки
❌ Игнорируют кадастровую стоимость.
❌ Думают, что доля — это «маленькая часть», а значит налоги не страшны.
❌ Не уведомляют налоговую — если срок владения меньше 3 или 5 лет (в зависимости от основания возникновения права собственности) вы обязаны уведомить налоговую и подать Декларацию 3-НДФЛ, даже если налога не возникает.
❌ Не учитывают расходы при расчёте налога.
❌ Не соблюдают срок владения — и платят налог, хотя могли бы быть освобождены, если бы сделка по продаже была проведена немного позже (по достижении безналогового срока владения).
💡 Итог: налог можно сократить — но кадастровая стоимость всё решает
Продажа доли — это не просто сделка у нотариуса. Это налоговая история, в которой нюансов больше, чем кажется.
Чтобы избежать лишних затрат:
✅ Проверьте срок владения долей.
✅ Проверьте кадастровую стоимость.
✅ Подготовьте документы, чтобы обосновать расходы или вычет.
✅ Подавайте декларацию во время — штрафы никто не отменял.
Мы в Сделки.ру помогаем клиентам не только продать долю, но и рассчитать все налоговые последствия сделки. Если вы сомневаетесь, сколько придётся платить — напишите нам. Посчитаем налог и подскажем, как сократить его законно.
В этой статье разберём:
✅ Сколько платить налог при продаже доли,
✅ Когда налог можно уменьшить или вообще не платить,
✅ Как влияет кадастровая стоимость,
✅ Какие документы понадобятся для налоговой.
💰 Сколько налог платить при продаже доли?
Продажа доли облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Ставка:
- 13% — для резидентов РФ (и 15% — с суммы дохода свыше 2,4 млн ₽),
- 30% — для нерезидентов.
Налоговая база — разница между:
- ценой, за которую вы продали долю,
- и затратами на её покупку (или налоговыми вычетами).
Пример:
Вы владели 1/3 квартиры, купили за 1 500 000 ₽, продали за 2 100 000 ₽.
Доход = 2 100 000 ₽ – 1 500 000 ₽ = 600 000 ₽.
Налог = 600 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽.
Но это — идеальная ситуация, если цена сделки выше кадастровой стоимости.
⚖️ Когда налог считают по кадастровой стоимости?
С 2016 года действует правило: если цена продажи ниже определенного порога от кадастровой стоимости, налог считается не с вашей цены продажи, а с кадастровой.
Этот порог:
- 70% кадастровой стоимости — в большинстве регионов РФ,
- 100% кадастровой стоимости — в Санкт-Петербурге.
📌 Пример для Санкт-Петербурга:
- Кадастровая стоимость квартиры = 6 000 000 ₽.
- Ваша доля — 1/3 → кадастровая стоимость вашей доли = 2 000 000 ₽.
- Вы продали её за 1 200 000 ₽.
Так как 1 200 000 ₽ < 2 000 000 ₽ → налоговая база будет считаться от 2 000 000 ₽, а не от 1 200 000 ₽.
Налог = (2 000 000 ₽ – расходы) × 13%.
✅ Когда налог можно не платить?
Есть два случая, когда налог платить не нужно вовсе:
1. Если вы владеете долей достаточно долго
Срок владения зависит от даты покупки и способа получения доли:
Для долей, приобретённых после 1 января 2016 года:
- 5 лет — стандартный минимальный срок владения,
- 3 года, если недвижимость получена:
- по наследству,
- по приватизации,
- по дарению от близких родственников,
- по договору пожизненного содержания с иждивением (рента)
- или если это единственное жилое помещение (доля в жилом помещении) в собственности.
Если вы владеете долей дольше этих сроков — налог платить не нужно независимо от цены продажи доли.
2. Если сумма сделки меньше 1 млн ₽
Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом — 1 000 000 ₽ в год на продажу недвижимости.
Пример:
Вы продали долю за 800 000 ₽.
Налог = 0 ₽ (при отсутствии других продаж недвижимости в этом году).
Естественно, при этом не забываем сопоставлять цену продажи с кадастровой стоимостью.
📉 Как уменьшить налог при продаже доли?
Если платить налог всё-таки придётся, его можно сократить:
Способ 1. Применить вычет в 1 млн ₽
Сумма вычета — 1 000 000 ₽.
Пример:
Продали долю за 1 600 000 ₽.
Вычет = 1 000 000 ₽.
Налог считается с 600 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽.
Способ 2. Учесть расходы на покупку
Если вы ранее покупали долю — налоговая позволяет уменьшить доход на сумму расходов, которые вы подтвердите документами.
Пример:
Купили долю за 1 400 000 ₽, продали за 1 900 000 ₽.
Доход = 1 900 000 ₽ – 1 400 000 ₽ = 500 000 ₽.
Налог = 500 000 ₽ × 13% = 65 000 ₽.
Важно: Вы должны выбрать либо вычет в 1 млн ₽, либо вычет расходов. Два одновременно применять нельзя.
📝 Какие документы нужны налоговой?
Чтобы уменьшить или обнулить налог, соберите:
✅ Договор купли-продажи (и покупки, если она была ранее),
✅ Платёжные документы (чеки, выписки, расписки),
✅ Выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью,
✅ Декларацию 3-НДФЛ.
⚠️ Частые ошибки
❌ Игнорируют кадастровую стоимость.
❌ Думают, что доля — это «маленькая часть», а значит налоги не страшны.
❌ Не уведомляют налоговую — если срок владения меньше 3 или 5 лет (в зависимости от основания возникновения права собственности) вы обязаны уведомить налоговую и подать Декларацию 3-НДФЛ, даже если налога не возникает.
❌ Не учитывают расходы при расчёте налога.
❌ Не соблюдают срок владения — и платят налог, хотя могли бы быть освобождены, если бы сделка по продаже была проведена немного позже (по достижении безналогового срока владения).
💡 Итог: налог можно сократить — но кадастровая стоимость всё решает
Продажа доли — это не просто сделка у нотариуса. Это налоговая история, в которой нюансов больше, чем кажется.
Чтобы избежать лишних затрат:
✅ Проверьте срок владения долей.
✅ Проверьте кадастровую стоимость.
✅ Подготовьте документы, чтобы обосновать расходы или вычет.
✅ Подавайте декларацию во время — штрафы никто не отменял.
Мы в Сделки.ру помогаем клиентам не только продать долю, но и рассчитать все налоговые последствия сделки. Если вы сомневаетесь, сколько придётся платить — напишите нам. Посчитаем налог и подскажем, как сократить его законно.