Как продать долю в квартире в 2024 году?

Самая подробная инструкция от нашего юриста с опытом работы более 12 лет.

Чем отличается продажа доли квартиры от продажи целого объекта и с какими проблемами может столкнуться собственник. В данной статье мы постарались объяснить основные этапы продажи долей в квартире.

ОПРЕДЕЛИТЬСЯ С ЦЕНОЙ

Это, казалось бы, простое действие, при продаже доли, вызывает больше вопросов, чем ответов. Как оценить стоимость доли в квартире? На это влияет множество факторов. Если продается комната в коммунальной квартире (а в Санкт-Петербурге это то же доля), с отдельной формой 9, доступом в объект, то цена будет одна. Если продается доля, которая не соответствует комнате, а в квартиру нет доступа, то дисконт может доходить до 50-70 % от той суммы, которую получил бы собственник при совместной продаже всей квартиры. Так же на цену влияет то, кто выкупает долю. Для третьих лиц невыделенные доли являются неликвидом и по большей части их приобретают профессиональные участники рынка недвижимости. Однако, при продаже доли сособственнику, в результате чего долевая собственность прекращается (собственником становится один гражданин), продавец может получить даже больше того, что получил бы при продаже квартиры.

ПРЕДЛОЖИТЬ ПОКУПКУ СОСОБСТВЕННИКАМ

Если нет какого-то серьезного конфликта с соседями, то мы советуем обратиться к сособственникам и предложить покупку Вашей доли им. Выкуп сособственниками может сэкономить Вам не мало времени и денег. Если они не согласны, то можно попросить сделать их нотариальные отказы от преимущественного права. По законодательству отказ от преимущественно права можно сделать с указанием суммы или отказ от покупки на любых условиях. На практике, в СПб и ЛО отказы на любых условиях делают не все нотариусы.

Важно! Если сособственником в вашей квартире является Санкт-Петербург, то получать отказы не нужно. Правительство Санкт-Петербурга предоставило в Росреестр общий отказ от преимущественного права. При этом, если в квартире есть иные собственники, то от них получить отказы будет необходимо.

ОТПРАВИТЬ УВЕДОМЛЕНИЯ

Если сособственники не выкупают и не дают нотариальные отказы, то придется отправлять уведомления (предложение сособственникам выкупить Вашу долю). Уведомление можно отправить в простой письменной или нотариальной форме.

Важно! Многие нотариусы не проводят сделки по уведомлениям в простой письменной форме.

Важно! При отправке уведомлений в простой письменной форме необходимо соблюсти ряд специфических требований. Если у Вас нет опыта, то мы не рекомендуем делать это самостоятельно, а советуем обратиться к нотариусу.

Самый распространенный вопрос, куда отправлять уведомления. Особенно это актуально в ситуации, когда сосед не живет по адресу отчуждаемого объекта, а адрес фактического проживания не известен. Сразу отметим, что единого мнения на этот счет нет. В большей степени это зависит от мнения того нотариуса, который впоследствии будет удостоверять Вашу сделку. Наше позиция заключается в том, что сособственник может не знать адреса фактического проживания своего сособственника (эта информация не размещена в открытом доступе). Поэтому мы отправляем уведомления по единственно известному адресу отчуждения объекта. Однако, если Вам известны другие адреса проживания, то дополнительно можно отправить уведомления по ним. Впоследствии это позволит доказать, что Вы предприняли все возможное для уведомления.

Так же у многих возникает вопрос о сроках, когда можно проводить сделку. Согласно законодательству, у сособственника есть 30 календарных дней с момента получения уведомления. При этом, если письмо собственником было не получено (хранилось на почте более 30 дней и вернулось отправителю), то сделку так же можно проводить.

Важно! Законодательство не установило сроков действия уведомлений сособственникам. Теоретически сделку можно проводить по уведомлениям, отправленным 10 лет назад. На практике, нотариусы могут отказать, если срок более 1 года и попросить отправить уведомления повторно.

СБОР ДОКУМЕНТОВ

Этот этап не отличается от подготовки к сделке целого объекта недвижимости. За исключением того, что нужно соблюсти преимущественное право покупки (рассматривали выше), список документов стандартен. Как правило нотариус запрашивает документ-основание (приватизация, договор купли-продажи и тд), справку по форме 9, согласие супруга продавца (если приобретено по возмездной сделке). Выписку из ЕГРН нотаиусы запрашивают самостоятельно. Нотариусы Санкт-Петербурга так же требуют нотариальное согласие супруга покупателя на покупку. Список может быть дополнен иными документами, в зависимости от конкретной ситуации.

ПРОВЕДЕНИЕ СДЕЛКИ

Сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Важно! Если предметом одной сделки является несколько долей, но отчуждается целый объект, то сделку можно проводить без участия нотариуса, в простой письменной форме.

Так же нотариус может отправить документы на регистрацию в Росреестр. Для расчетов можно воспользоваться депозитом нотариуса, сейфовой ячейкой или аккредитивом. Упрощенно сделку можно поделить на несколько этапов. 1. Обеспечение расчетов по сделке (аккредитив, ячейка и тд). 2. Нотариальное удостоверение сделки (подписание договора). 3. Регистрация прав в Росреестре (смена собственника в реестре прав на надвижимость). 4. Фактическая передача объекта. Расчеты по сделке (раскрытие аккредитива, ячейки и тд).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Мы постарались тезисно описать самые важные моменты сделок с долевой собственностью. Однако сделки с долями имеют свою специфику и в рамках одной статьи сложно рассмотреть все нюансы и сложности этого направления. Если у Вас возникли дополнительные вопросы, Вы всегда можете связаться с нами по телефону 8 (812)-767-36-09

Контакты

Телефон: +7 (812) 767-36-09

E-mail: mail@sdelky.ru